Mix van waarderingsmethoden voor vaststelling WOZ-waarde toegestaan

15 maart 2011

Samenvatting


Voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak bestaan –afhankelijk van het type onroerende zaak- verschillende waarderingsmethoden. De WOZ-waarde van bestaande woningen wordt in beginsel bepaald door vergelijking met soortgelijke onroerende zaken (referentieobjecten) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waarde van een niet-woning wordt in beginsel bepaald door de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode).

In deze methode wordt de WOZ-waarde bepaald door de huurprijs op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Voor bepaalde andere onroerende zaken bestaan aanvullende waarderingsregels. Hoewel eerdergenoemde waarderingsmethoden in beginsel zijn voorgeschreven voor de betreffende soorten onroerende zaken, bestaat in voorkomende situaties nog ruimte voor een andere waarderingsmethode. Illustratief hierbij is een recente uitspraak van Rechtbank Den Haag. Daarbij heeft de rechtbank beslist dat een mix van de vergelijkingsmethode en de hwk-methode voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een niet-woning weliswaar ongebruikelijk maar toch niet ongeoorloofd was.

Volledig artikel


Voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak bestaan verschillende waarderingsmethoden. Welke methode moet worden toegepast is in beginsel afhankelijk van het type onroerende zaak: woning of niet-woning. De Wet WOZ en daarop gebaseerde lagere regelgeving bevatten daarvoor voorschriften. Zo wordt de WOZ-waarde van een (bestaande) woning in beginsel bepaald door vergelijking met soortgelijke onroerende zaken (referentieobjecten) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De verkoopprijzen van deze referentieobjecten vormen dan namelijk een goede toets voor de vast te stellen WOZ-waarde. Verder geldt voor referentieobjecten dat deze representatief moeten zijn voor het te waarderen object. De WOZ-waarde van een niet-woning wordt in beginsel bepaald door de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode). In deze methode wordt de WOZ-waarde bepaald door de huurprijs op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Voor bepaalde andere onroerende zaken –zoals woningen in aanbouw en kwalificerende landgoederen- bestaan aanvullende waarderingsregels.

Rechtbank Den Haag heeft onlangs beslist dat een mix van de vergelijkingsmethode en de hwk-methode voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een niet-woning weliswaar ongebruikelijk maar toch niet ongeoorloofd was. De zaak was vereenvoudigd weergegeven als volgt.

Een man was eigenaar van enkele boven elkaar gelegen portiekwoningen met daaronder een bedrijfsruimte/rijwielstalling. De gemeente had de WOZ-waarde van de woningen op waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode. De WOZ-waarde van de niet-woning had de gemeente op twee manieren vastgesteld, namelijk door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsmethode) en door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (huurwaardekapitalisatiemethode).

De rechtbank was op basis van feiten en omstandigheden van oordeel dat de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarden voor de woningen niet te hoog waren en verklaarde het beroep op dit punt ongegrond. Anders lag het met de WOZ-waarde van de bedrijfsruimte.
De gemeente had de WOZ-waarde daarvan vastgesteld op € 65.000. De man bepleitte een WOZ-waarde van € 25.000. De rechtbank stelt voorop dat een combinatie van waarderingsmethoden, hoewel ongebruikelijk, toch niet ongeoorloofd is. Waarderingsmethoden zijn namelijk slechts hulpmiddelen bij de waardebepaling. Voor de vastgestelde waarde is uiteindelijk de waarde in vrije staat de toetssteen. Deze waarde is “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

De rechtbank hield de door de gemeente gehanteerde vergelijkingsmethode tegen het licht en stelde vast dat het gebruikte referentieobject (een niet-woning) te veel verschilde om als referentieobject te kunnen dienen. Ook de door de gemeente toegepaste hwk-methode leidde naar het oordeel van de rechtbank tot een gebrekkige uitkomst. De gemeente had de bruto-huurwaarde niet onderbouwd met voor vergelijkingsobjecten op de markt gerealiseerde huren, maar had deze herleid uit een theoretische omzetberekening van de in de niet-woning gedreven fietsenstalling. Verder had de gemeente de hoogte van de gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor niet onderbouwd. De rechtbank wees daarom de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde af. Vervolgens bekeek de rechtbank of de man een voldoende onderbouwing had gegeven van de door hem voorgestane WOZ-waarde. Dat was evenmin het geval. Daarop stelde de rechtbank de WOZ-waarde naar de redelijke schatting zelf vast. Op basis van wat beide partijen hadden aangevoerd stak de rechtbank de stok in het midden en stelde de WOZ-waarde vast op € 45.000.

Bron: Rechtbank Den Haag, 17-2-2011, nr. 10/5514 (gepubliceerd 11-3-2011).

Tags: 
tip