WOZ-waarde
Door het koppelen van de bodemwaarde aan de WOZ-waarde voor de afschrijving op het vastgoed is een correcte waarde van de WOZ-beschikking van belang. Een kritische beoordeling van deze WOZ-beschikking is dan ook geboden. Indien er geen of niet tijdig bezwaar is gemaakt dan staat deze waarde vast en kan in beginsel niet worden teruggekomen op deze vastgestelde bodemwaarde.

Werktuigenvrijstelling
Van belang is nu om vast te stellen welke onderdelen van het vastgoed, voor het vaststellen van de bodemwaarde, daadwerkelijk onderdeel uit maken van het vastgoed. Werktuigen die onroerend zijn en hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het (productie)-proces zijn vrijgesteld bij de bepaling van de waarde van het vastgoed volgens de WOZ. Dit geldt niet voor werktuigen die het vastgoed beter geschikt maken voor gebruik, zoals bijvoorbeeld een lift of sprinklerinstallatie, hiervoor geldt geen vrijstelling. Verder moet het werktuig verwijderd kunnen worden uit het vastgoed met behoud van zijn waarde en mag niet aangemerkt kunnen worden als een gebouwd eigendom. Dit laatste kan zich voordoen als een werktuig aard en nagel vast zit in de betreffende vastgoed, zodat dit wordt aangemerkt als een gebouwd eigendom.

Beleggingsvastgoed of vastgoed in eigen gebruik
De boekwaarde van het vastgoed kan door afschrijving nooit onder de bodemwaarde uitkomen. Voor beleggingsvastgoed geldt dat de mogelijkheid tot afschrijven bestaat tot 100% van de WOZ-waarde. Voor vastgoed in eigen gebruik wordt de bodemwaarde gesteld op 50% van de WOZ-waarde van het vastgoed en ondergrond.
Wat is nu het onderscheid tussen beleggingsvastgoed en vastgoed in eigen gebruik? Beslissend voor de beantwoording van deze vraag is de feitelijke bestemming.
Is er sprake van ‘verhuur aan een derde’? Als het vastgoed voor 70% of meer ter beschikking wordt gesteld aan een derde dan is sprake van een beleggingsvastgoed. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk, kort samengevat: ingeval er sprake is van kortstondige verhuur. Bij kortstondige verhuur kan worden gedacht aan bijvoorbeeld de verhuur van vakantiewoningen of de exploitatie van een hotel of sportpark.

Verhuur aan verbonden persoon of vennootschap
Wordt het vastgoed niet aan een derde verhuurd, maar aan een verbonden persoon of een verbonden lichaam, dan is sprake van een vastgoed in eigen gebruik. De wet kent gedetailleerde omschrijvingen van de begrippen ‘verbonden persoon’ en ‘verbonden lichamen’. Bij mede-eigendom moet de WOZ-waarde van het vastgoed naar evenredigheid, naar mate van eigendom, worden verdeeld over de mede-eigenaren. Dit kan tot complexe situaties leiden bij firma’s en andere samenwerkingsverbanden. Bij meerdere firmanten kan er als snel sprake zijn van overschrijden van het 70% criterium zodat in dat geval het vastgoed als beleggingsvastgoed wordt gekwalificeerd. Het is dan ook verstandig om bij samenwerkingsverbanden kritisch te bekijken hoe het vastgoed dient te worden gekwalificeerd.

Anti-misbruik
De nieuwe wettelijke regeling kent antimisbruikbepalingen om zoveel mogelijk te voorkomen dat de nieuwe afschrijfbeperkingen worden ontlopen. Het gaat hierbij vooral om splitsing van gerechtigdheid tot het vastgoed van meerdere verbonden personen of B.V.’s. Hierbij kan worden gedacht aan een juridische splitsing tussen opstal en ondergrond, tussen vruchtgebruik en bloot-eigendom, tussen huur en verhuur. In die gevallen moet de afschrijving over de verbonden personen/B.V.’s worden verdeeld naar rato van de afschrijving die bij ieder van hen had plaatsgevonden als de samenstelling van investeringen niet zou hebben plaatsgevonden. De antimisbruikbepalingen zijn uitsluitend van toepassing bij een splitsing van de gerechtigdheid, de investeringen in het vastgoed tussen verbonden personen en/of B.V.’s. Als eerder gezegd, die verbondenheid is in de wet gedetailleerd omschreven en laat ik hier verder buiten beschouwing. Opmerkelijk is dat enkele naaste familieleden – zoals een broer of zus, maar ook meerderjarige kinderen – niet als verbonden persoon zijn aangemerkt. Dit laatste kan interessante mogelijkheden bieden om belasting te besparen.